Wycena nieruchomości. 2025

Wycena nieruchomości. 2025

SPIS TREŚCI
Od autorów ............................................................................................ 7
1. Podstawowe pojęcia z obszaru wyceny nieruchomości ........................ 9
1.1. Nieruchomość jako przedmiot wyceny .............................................. 9
1.1.1. Definicja i rodzaje nieruchomości ................................................ 9
1.1.1.1. Pojęcie nieruchomości .................................................... 9
1.1.1.2. Rodzaje nieruchomości .................................................. 11
1.1.2. Wycena nieruchomości i rzeczoznawstwo majątkowe ............... 24
1.2. Rodzaje wartości nieruchomości .......................................................... 38
1.2.1. Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa ............................... 42
1.2.2. Inne rodzaje wartości .................................................................. 48
1.3. Identyfikacja przedmiotów i celów wyceny ......................................... 57
1.3.1. Przedmiot szacowania ................................................................ 57
1.3.2. Cele szacowania ......................................................................... 88
1.3.3. Akty prawne niezbędne rzeczoznawcom majątkowym .............. 90
2. Pozyskiwanie informacji do wyceny nieruchomości ............................. 107
2.1. Pojęcie i cechy informacji ................................................................... 107
2.2. Systematyka informacji o nieruchomościach ..................................... 110
2.3. Księgi wieczyste ................................................................................. 115
2.3.1. Istota i zasady prowadzenia ksiąg wieczystych ........................ 115
2.3.2. Budowa ksiąg wieczystych ....................................................... 129
2.4. Kataster nieruchomości (ewidencja gruntów i budynków) ................ 132
2.4.1. Pojęcie i zasady prowadzenia katastru ..................................... 132
2.4.2. Treść i zakres informacji w katastrze ....................................... 142
2.5. Opracowania planistyczne .................................................................. 149
2.5.1. System opracowań planistycznych ........................................... 149
2.5.2. Wycena nieruchomości do celów wynikających z ustawy
o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ................... 166
2.6. Geodezyjna ewidencja sieci uzbrojenia terenu (GESUT) .................. 171
2.6.1. Pojęcie i istota geodezyjnej ewidencji sieci uzbrojenia terenu . 171
2.6.2. Informacje zawarte w GESUT .................................................. 175
4 Spis treści
2.7. Mapa zasadnicza ................................................................................. 177
2.7.1. Pojęcie mapy zasadniczej ......................................................... 177
2.7.2. Informacje zawarte na mapie zasadniczej ................................ 179
3. Określanie wartości nieruchomości ........................................................ 181
3.1. Zasady ogólne ..................................................................................... 181
3.2. Określanie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym ..... 191
3.2.1. Zasady ogólne ........................................................................... 191
3.2.2. Metody wyceny ........................................................................ 195
3.2.2.1. Metoda porównywania parami ................................... 195
3.2.2.2. Metoda korygowania ceny średniej ............................. 202
3.2.2.3. Metoda analizy statystycznej rynku ............................. 207
3.3. Określanie wartości nieruchomości w podejściu dochodowym ......... 213
3.3.1. Zasady ogólne ........................................................................... 213
3.3.2. Metody wyceny ........................................................................ 219
3.3.2.1. Metoda inwestycyjna ................................................... 219
3.3.2.2. Metoda zysków ............................................................ 222
3.3.3. Techniki wyceny ....................................................................... 230
3.3.3.1. Technika kapitalizacji prostej ..................................... 230
3.3.3.2. Technika dyskontowania strumieni dochodów ............ 236
3.4. Określanie wartości nieruchomości w podejściu kosztowym ............ 243
3.4.1. Zasady ogólne ........................................................................... 243
3.4.2. Metody wyceny ........................................................................ 249
3.4.2.1. Metoda kosztów odtworzenia ...................................... 249
3.4.2.2. Metoda kosztów zastąpienia ........................................ 249
3.4.3. Techniki wyceny ....................................................................... 250
3.4.3.1. Technika szczegółowa ................................................. 250
3.4.3.2. Technika elementów scalonych ................................... 250
3.4.3.3. Technika wskaźnikowa ................................................ 251
3.5. Określanie wartości nieruchomości w podejściu mieszanym ............. 252
3.5.1. Zasady ogólne ........................................................................... 252
3.5.2. Metody wyceny ........................................................................ 252
3.5.2.1. Metoda pozostałościowa ............................................. 252
3.5.2.2. Metoda kosztów likwidacji .......................................... 254
3.5.2.3. Metoda wskaźników szacunkowych gruntów ............... 257
Spis treści 5
3.6. Określanie wartości nieruchomości rolnej z wykorzystaniem metody
wskaźników szacunkowych gruntów ................................................. 260
3.6.1. Podstawowe pojęcia dotyczące przestrzeni rolniczej ............... 260
3.6.2. Wykorzystanie metody wskaźników szacunkowych gruntów . 265
3.7. Określanie wartości nieruchomości leśnej .......................................... 270
3.7.1. Podstawowe pojęcia dotyczące lasów ...................................... 270
3.7.2. Wycena gruntów leśnych bez drzewostanu oraz gruntów
zadrzewionych i zakrzewionych .............................................. 275
3.7.3. Wycena drzewostanów ............................................................. 278
4. Operat szacunkowy .................................................................................. 283
4.1. Zagadnienia wprowadzające ............................................................... 283
4.2. Budowa i zasady sporządzania operatu .............................................. 289
5. Wycena nieruchomości w wybranych krajach ...................................... 297
5.1. Rzeczoznawstwo majątkowe na świecie ............................................ 297
5.2. Niemcy ................................................................................................ 301
5.3. Wielka Brytania .................................................................................. 302
5.4. Szwecja ............................................................................................... 304
5.5. Holandia .............................................................................................. 305
5.6. Szwajcaria ........................................................................................... 307
5.7. USA i Kanada ..................................................................................... 308
Bibliografia ................................................................................................... 311
Spis tabel ....................................................................................................... 325
Spis rysunków .............................................................................................. 326